2、REITs基础：REITs的定义、类型、运作模式及全球主要市场概况

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种通过发行受益凭证或股份，汇集投资者资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按较高比例分配给投资者的金融产品。理解REITs的基础概念、类型划分、运作机制以及全球市场格局，是深入掌握扩募机制及其价格影响的前提。本章将系统梳理REITs的核心知识框架，为后续章节的扩募专题分析奠定坚实基础。

2.1 REITs的定义与核心特征

REITs的定义可以从法律和金融两个维度理解。从法律角度看，REITs是一种依据特定法规设立的投资载体，通过发行受益凭证或股份向公众募集资金，并将资金投向能够产生稳定租金收入的房地产资产组合。从金融角度看，REITs是将流动性较低的房地产资产转化为流动性较高的证券化产品，使中小投资者能够以较低门槛参与大型商业地产投资。

REITs的核心特征可以归纳为以下五个方面：

2.2 REITs的类型划分

REITs的类型可以从多个维度进行划分，不同类型的REITs在风险收益特征、扩募方式和价格影响机制上存在显著差异。

2.2.1 按投资标的划分

• 权益型REITs（Equity REITs）：直接投资并拥有房地产资产，收入主要来源于租金和资产增值。这是全球REITs市场的主流形式，占比超过90%。权益型REITs的扩募通常通过收购新资产实现。
• 抵押型REITs（Mortgage REITs）：投资于房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券，收入主要来源于贷款利息。此类REITs对利率变化高度敏感，扩募方式以增加贷款规模为主。
• 混合型REITs（Hybrid REITs）：同时投资于实物资产和抵押贷款，兼具两者特征，但市场占比相对较小。

2.2.2 按资金募集方式划分

• 公募REITs：面向公众投资者公开发行，在交易所上市交易，信息披露要求严格，流动性好。中国目前推行的基础设施公募REITs即属此类。
• 私募REITs：面向合格投资者非公开发行，投资者数量有限，流动性相对较低，但投资策略更加灵活。

2.2.3 按底层资产类型划分

全球主要REITs市场通常将底层资产分为以下几类：

2.3 REITs的运作模式

REITs的运作模式可以概括为一个完整的价值循环链条，理解这一链条是分析扩募机制的基础。

2.3.1 基本运作流程

1. 募集阶段：基金管理人发起设立REITs，通过发行受益凭证募集资金。投资者以现金认购，成为基金份额持有人。
2. 投资阶段：基金管理人将募集资金投向符合条件的房地产资产或项目公司股权，完成资产收购。
3. 管理阶段：专业运营团队对底层资产进行日常管理，包括租赁管理、设施维护、租户关系、资本性改造等，目标是最大化租金收入和资产价值。
4. 分配阶段：将运营产生的净现金流按不低于90%的比例分配给投资者，通常按季度或半年度进行。
5. 扩募阶段：当REITs需要扩大规模或收购新资产时，通过增发基金份额或借款等方式筹集资金，完成新资产注入。
6. 循环阶段：扩募后资产规模扩大，运营收入提升，进而提高单位份额的分红水平，吸引更多投资者，形成良性循环。

2.3.2 治理结构

REITs的治理结构通常涉及以下参与主体：

• 基金份额持有人：REITs的最终所有者，通过持有人大会行使重大事项决策权。
• 基金管理人：负责资产投资决策、组合管理和信息披露，是REITs运作的核心。
• 资产运营方：可以是基金管理人的关联方或外部专业机构，负责底层资产的日常运营。
• 托管人：独立保管基金资产，监督基金管理人的行为，保障投资者权益。
• 外部审计与评估机构：提供财务审计和资产估值服务，确保信息披露的真实性和公允性。

2.4 全球主要REITs市场概况

全球REITs市场经过60余年的发展，已形成以美国为主导、亚太和欧洲快速追赶的格局。不同市场的制度设计、资产偏好和扩募实践各有特点。

2.4.1 美国市场

美国是全球REITs的发源地，1960年通过《国内税收法典》修正案确立了REITs的法律框架。截至2024年底，美国上市REITs总市值超过1.3万亿美元，涵盖基础设施、数据中心、住宅、零售、办公、医疗等几乎所有资产类别。美国REITs市场具有以下特点：

• 采用公司型结构，REITs本身作为纳税实体，满足分红比例要求后免征公司所得税。
• 扩募机制成熟，主要通过增发新股（ATM计划、承销发行）和并购交易实现规模扩张。
• 市场参与者以机构投资者为主，定价效率较高，扩募公告后的价格反应相对理性。

2.4.2 亚洲市场

亚洲REITs市场以日本、新加坡和中国香港为代表，均采用契约型或信托型结构。

2.4.3 中国内地市场

中国内地公募REITs于2021年6月正式落地，首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市。截至2025年初，中国公募REITs市场已扩容至40余只，涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、清洁能源、消费基础设施等资产类型。中国REITs市场具有以下特征：

• 采用“公募基金+资产支持证券”的双层结构，法律关系相对复杂。
• 扩募机制于2022年正式落地，首批扩募项目于2023年完成，标志着市场进入“首发+扩募”双轮驱动阶段。
• 监管层持续完善扩募制度，包括简化审批流程、扩大资产类型范围、引入做市商机制等。

2.5 常见误区与总结复盘

在理解REITs基础概念时，投资者和分析师常存在以下误区：